管理業者管理者方式、2026年の法改正で管理会社に何が求められる？
近年、マンション管理業界で「管理業者管理者方式」の導入が広がっています。
管理会社が管理組合の管理者となり、従来は理事長や理事会が担ってきた管理組合運営を担う方式です。
なぜ、この方式が増えているのでしょうか。管理会社と管理組合の両面から考えてみます。
まず、管理会社側には深刻な人手不足という課題があります。特にフロント担当者は、理事会や総会が土日祝日に開催されることが多く、「土日に休めない」「休みが取りづらい」という働き方が職種そのものの不人気につながっている面があります。管理業者管理者方式によって理事会運営を実質的に無くし、管理業務をスリム化できれば、フロント業務の効率化にもつながります。
一方、管理組合側にも変化があります。マンション価格が高額化する中、購入者には共働き・子育て世代も多く、休日を役員活動に費やすことへの抵抗感は以前より強くなっているように感じます。
「コスパ」に加え、時間をいかに有効に使うかという「タイパ」を重視する価値観も広がっています。
私自身、あるマンションの理事会に参加した際、次期役員がなかなか決まらない中で、区分所有者から「これって、お金を払って誰かにお願いできないんですか？」という発言を聞いたことがあります。
動画配信などのサブスクリプションサービスが生活に浸透し、必要なサービスには対価を払い、自分の時間を確保するという考え方が一般的になってきたことも、こうした変化と無関係ではないのかもしれません。
普及によって見えてきた課題
管理業者管理者方式には、役員負担の軽減、専門性の高い運営、意思決定の迅速化などのメリットがあります。
一方、普及するにつれて課題も明確になってきました。
最大の論点は、管理者と管理会社が同一法人であることによる利益相反と、その業務を誰がチェックするのかという問題です。
例えば管理者としては、管理組合にとって最も適切な工事やサービスを選択する必要があります。しかし管理会社としては、自社や関連会社の業務受注という事業上の利益も存在します。
問題は「管理会社だから信用できない」ということではありません。
同一法人の中に発注者と受注者双方の論理が存在する以上、適切に業務を行っていることを客観的に説明できる仕組みが必要なのです。
2026年の法改正で何が変わったのか
こうした背景から、2025年にマンション管理適正化法が改正され、2026年4月1日に施行されました。
法律上の大きなポイントは二つです。
一つは、管理業者が管理者に就任する際、管理者受託契約の重要事項を区分所有者へ説明し、書面を交付すること。
もう一つは、管理者として自社や関連会社等との取引を行おうとする場合、取引前に区分所有者へ説明することです。国土交通省は、利益相反のおそれがある取引について、相手方、取引内容、金額やその根拠などを事前に説明する仕組みを整備しています。
さらに国土交通省は、この法改正を受けて「標準管理者事務委託契約書」を新たに策定し、「標準管理委託契約書」を改正しました。
そこでは、管理者事務と管理事務について部門・担当者を分けること、管理者事務の報酬を管理委託費とは別に整理することなどが示されています。これは、同じ管理会社が二つの立場を担う以上、社内でも牽制が働く体制をつくるという考え方です。
また、管理組合財産の安全性を確保する観点から、管理業者が管理者となる場合には、原則として管理組合の保管口座等に係る印鑑等を管理業者自身が保管することは禁止されました。これは【管理業者：マンション管理適正化法によって同時保管禁止されている立場】【管理者：管理組合の管理者印や保管口座印を保管し、押印権限を有する立場】というこの方式における大きな矛盾の１つであり、2024年のガイドライン制定時に触れられていなかったこの点が今般の改正で明確に規定されました。
一定の厳格な要件を満たす場合には例外がありますが、基本は通帳と印鑑等を同一主体に持たせないという考え方が示されました。
管理会社側では、以下のような体制を整備する必要があります。
- 管理者受託契約と重要事項説明の手順を整備しているか
- 管理者事務と管理事務の部門・担当者を分けているか
- 保管口座等の印鑑等について適切な保管体制を構築しているか
- 自社・関連会社等を含め、利益相反取引の範囲を整理しているか
- 該当取引を行う際の事前説明・総会手続きを整えているか
- 管理者業務を監査・チェックする仕組みを設けているか
つまり、今回の対応は「契約書を新しくして終わり」ではありません。管理業者管理者方式そのものの運営フローを組み直す必要があります。
制度を厳しくするだけでよいのか
ここでもう一つ考えたいのがコストです。
本来、管理業者が管理者を兼ねることで管理組合運営をスリム化し、業務やコストを合理化できることも、この方式のメリットだったはずです。
ところが、法改正やそれに伴う体制整備によって管理会社側の対応工数が増え、それが管理者報酬や管理委託費に価格転嫁されれば、最終的に負担するのは管理組合です。
もちろん、昨今のマンション大規模修繕工事をめぐる談合問題などを踏まえれば、制度をある意味「性悪説」に立って設計し、利益相反や不適切な取引を防止する必要性は理解できます。
しかし、それを理由に管理業者管理者方式そのものを「問題のある方式」と位置づけてしまうのは、あまりにもったいない。
管理組合にも管理会社にもメリットのある新たな管理方式の選択肢として定着させるには、管理組合が信頼でき、なおかつ管理会社に過度な負担を強いない、効率的かつ透明性のある外部チェック機能が必要だと感じます。
私は、管理業者管理者方式には二つの視点が必要だと考えています。
一つは、法令や規約、必要な手続きを守っているかという「適法性」。
もう一つは、その判断や取引が本当に管理組合にとって適切だったのかという「妥当性」です。
今回の法改正によって、まず「適法性」を確保するための制度は整いつつあります。
しかし、この方式が本当に信頼され、定着していくために、これからより重要になるのは「妥当性」をどう担保するかではないでしょうか。
今回は2026年の法改正と「適法性」を中心に取り上げました。
次回は、管理業者管理者方式における「妥当性」を誰が、どのようにチェックするのかについて考えてみたいと思います。
執筆・監修｜株式会社ペネトレイト代表取締役 有地 祐一
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