一棟賃貸マンションを「分譲マンション」へ ―分譲化コンバージョンで必要な準備とは―
一棟の賃貸マンションを区分所有マンションとして分譲する場合、最初に目が向きやすいのは、いくらで売れるのか等「販売」に関する部分です。
しかし、分譲マンションとして長く適切に運営していくためには、販売と同時に考えなければならないのが「分譲後の管理をどうするか」です。賃貸マンションから分譲マンションへの転換は、単に一棟の不動産を各住戸に分けて販売するだけでなく、所有、意思決定、会計、建物管理、入居者との関係まで、新しい仕組みに組み替える必要があります。
本稿では、この一連の変化を「管理のコンバージョン」という視点から整理します。
賃貸マンションでは、建物の所有者は基本的に一人です。
清掃内容を変更する、設備を更新する、修繕工事を行う、管理会社を変更する、こうした判断も、原則としてオーナー自身が行うことができます。
しかし、区分分譲すると状況は大きく変わります。
住戸ごとに所有者が異なり、建物の共用部分や敷地については、複数の区分所有者が共同で管理していくことになります。
つまり、「一人で決める建物」から「みんなで決める建物」へ変わるということです。
この変化を前提として、分譲前から「管理方式」「管理規約」「議決権」「管理会社の業務範囲」「管理者や役員の体制」などを設計しておく必要があります。
分譲後は、「管理費をいくらにするのか」「どのような管理を行うのか」「いつ修繕工事を行うのか」
誰に管理を任せるのか」といったことを、区分所有者が管理組合として決めていくことになります。
分譲開始時点で、
- 管理規約
- 使用細則
- 管理委託契約
- 管理者・役員体制
- 総会・理事会の運営方法
などを整え、分譲初日から管理が動く状態をつくっておくことが重要です。
分譲化で大きく変わるものの一つが、お金の管理です。
賃貸マンションでは、賃料収入や維持管理費、修繕費などは基本的にオーナーの収支として管理されます。
しかし分譲後は、「管理費」「修繕積立金」「駐車場使用料」「その他の使用料」などを、管理組合の資金として適切に管理する仕組みが必要になります。
管理費についても、先に金額を決めるのではなく、「清掃は週何回行うのか」「管理員の配置」「設備点検をどこまで行うのか」といった管理仕様を先に決め、その結果として必要な管理費を算出することが基本です。
販売しやすさだけを優先して管理費を低く設定すると、適切な管理の継続が困難になる恐れがあります。
既存の賃貸マンションを分譲する場合、新築マンションとは大きな違いがあります。それは、分譲初日から、すでに建物が経年しているという点です。
例えば築15年の賃貸マンションを分譲しても、建物の築年数がゼロに戻るわけではありません。
そのため、分譲前に、
- 竣工図
- 点検記録
- 修繕履歴
- 設備更新履歴
- 既存の保守契約
- 未実施の修繕項目
などを整理し、まず建物の「現在地」を把握する必要があります。
そのうえで、現在の築年数や劣化状況から将来必要となる修繕を整理し、長期修繕計画を作成します。
特に重要なのが、修繕積立金です。
例えば築15年で、数年後に大規模修繕を控えているマンションにもかかわらず、販売時の負担を小さく見せるために修繕積立金を低く設定すると、「購入後すぐに積立金を値上げする」「大規模修繕のために一時金を徴収する」といった事態になりかねません。
必要なのは、「現在の建物状態」「これから必要になる修繕」「想定される工事費」「分譲化の際、確保されている修繕原資」を確認し、そこから逆算して積立金を設定することです。
築年数や建物状態によっては、毎月の修繕積立金だけでなく、分譲開始時に一定の修繕原資を確保する方法についても検討する必要があります。
ここまで、分譲後の管理体制や管理費、修繕積立金、長期修繕計画などを適切に設計する必要性を見てきました。
一方で、投資用の賃貸マンションを分譲する場合には、「管理を充実させればよい」というわけでもありません。購入者が投資目的で住戸を取得する場合、購入判断に大きく影響するのが利回りです。
管理費や修繕積立金などの負担が大きくなれば、その分、区分所有者の手取り収益は減少し、投資物件としての魅力にも影響します。
そのため、投資用マンションの分譲化では、
- 清掃や管理員などの日常管理をどこまで行うか
- 設備保守の仕様をどの水準にするか
- 管理費をどこまで抑えられるか
- 将来の修繕に必要な積立金をどう確保するか
といった点について、「適正な管理」と「投資物件としての収益性」のバランスを考える必要があります。
ただし、利回りを良く見せるために管理費や修繕積立金を必要以上に低く設定すれば、分譲後に管理費の値上げや修繕積立金の不足につながる可能性があります。反対に、管理仕様を過剰に設定すれば、区分所有者の負担が大きくなり、投資物件としての競争力を下げることにもなります。
重要なのは、単に「安い管理」を目指すことではなく、建物を適切に維持できる水準を確保しながら、無駄のない管理仕様を組み立てることです。
また、既存の賃借人がいる住戸をそのまま販売する場合には、現在の賃料水準を前提として収益性を考える必要があります。分譲したからといって、既存の賃料を自由に引き上げられるわけではありません。
そのため、分譲化にあたっては、「いくらで売れるか」だけでなく、「購入後にどの程度の収益性を確保できるのか」まで見据えて管理費・修繕積立金・管理仕様を設計することが重要になります。
賃貸マンションの分譲化では、建物を守るための管理と、投資商品としての収益性をどう両立させるか。
この視点も、分譲前に整理しておきたい重要なポイントです。
賃貸マンションの分譲化では、販売価格や登記だけでなく、管理費・修繕積立金・長期修繕計画・管理規約・管理方式まで、分譲後を見据えて準備しておくことが重要です。
また、投資用マンションとして分譲する場合には、適正な管理水準と収益性のバランスも考える必要があります。つまり、「売ったあと、このマンションを誰が、どのような仕組みで管理していくのか」まで販売前から設計しておくことが、分譲化コンバージョンの重要なポイントです。
そして、その中でも特に重要なのが、「分譲後の管理を、誰が、どのような方式で担うのか」という点で、投資用住戸が多いマンションでは、一般的な居住用マンションとは異なる考え方が必要になる場合もあります。
yacneeでは、賃貸マンションから分譲マンションへのコンバージョンをサポートするとともに、分譲後を見据えた管理方式・管理体制をご提案しています。
yacneeマンション管理士